购房者的期望与现实相符吗?

耶鲁 SOM 的罗伯特希勒与人合着的一项研究表明，人们对长期房价增长的预测在 2000 年代初期过于乐观，但自大衰退以来变得更加谨慎。购房者没有预料到大流行期间价格会大幅飙升，研究人员仍在努力理解这一点。

当经济学家试图解释房价的剧烈变化时，他们通常会指出政府政策，例如美联储设定的基准利率的变化。但耶鲁大学商学院经济学教授罗伯特希勒认为，研究人员往往会错过真正的原因。他说，政策“确实与市场发生的事情有关”。“但这不是唯一的事情。”

例如，有抱负的房主可能会跳入市场，因为他们担心自己会错过一个潜在的有利可图的机会或最终被定价。媒体中的新闻事件或叙述可能会加剧这些感受，席勒说，他最近的一本书是叙事经济学：故事如何传播并推动重大经济事件。“是什么驱使一对一直租房的年轻夫妇真正投身买房?” 他问。“这一定是某种情绪。这不仅仅是逻辑。”

这些感受和期望与现实的吻合程度如何?在最近的一篇论文中，希勒和麻省理工学院的同事安妮汤普森分析了大约二十年的年度调查结果，这些调查衡量了购房者对未来房价变化的看法。研究人员发现，人们对短期市场波动的预测通常是现实的，但他们在 2000 年代初期的长期预期却被赋予了“幻想的飞行”——即对未来几年市场繁荣的梦想。然而，在 2007-09 年金融危机之后，受访者对房价的长期增长变得更加谨慎。

当 COVID-19 大流行来袭时，购房者预测他们的房屋价值在明年只会温和增长。相反，从 2021 年 4 月到 2022 年 4 月，价格飙升了 20.4%，令人瞠目结舌。Shiller 说，这种趋势仍然难以解释;需要更多的研究来揭示这种极端飙升背后的原因。

“这对我们所有人来说都是一个惊喜，”他说。

希勒对推动购房的人为因素的兴趣部分来自于他的日常经历。例如，在 2004-06 年的繁荣时期，“我到处都能听到它，”他回忆道。在一次飞机旅行中，他无意中听到身后的人谈论房地产市场;然后接他的出租车司机问他对房价的看法。“我什至没有告诉他我是一名经济学家，”他说。

希勒和他在韦尔斯利学院的合作者卡尔·凯斯 (Karl Case) 于 1988 年向购房者发送了他们的第一份调查;Thompson 于 2003 年加入该项目，该团队从 2003 年到 2021 年每年继续进行调查。(Case 于 2016 年去世。)参与者是最近在加利福尼亚州阿拉米达县和奥兰治县购房的人;马萨诸塞州米德尔塞克斯县;和威斯康星州密尔沃基县。该调查包括有关他们对近期房地产市场趋势的看法以及他们认为他们的房屋价值在未来一年和未来十年内会发生多大变化的问题。在所有调查年度中，共有约 7,700 人做出了回应。

总的来说，人们正确地判断了他们所在地区的房价在过去几个月里是快速上涨还是快速下跌。最初，参与者对他们的房屋价值在明年会上涨还是下跌的预期也大致符合预期，尽管他们往往低估了价格的变化幅度。“他们似乎或多或少是理性的，”希勒说。

然而，在 2000 年代初，人们对未来十年房屋价值增长的预期过于乐观。他说，长期预测“似乎更有生命力”。2004 年，当 30 年期抵押贷款利率低于 6% 时，参与者认为他们的房屋价值在未来十年内每年会上涨 10% 以上——这表明他们预计会获得巨额利润。席勒推测，这种心态的部分原因是电视上令人羡慕的故事，讲述了其他人通过倒卖房屋大捞一笔的故事。

在经济衰退后长达十年的复苏期间，人们对长期房屋价值增长的预测更为温和。“人们变得更加谨慎，”他说，并且可能已经学会了在他们的预测中“不要过于奢侈”。

然后大流行让每个人都陷入了困境。在回应 2020 年 7 月的一项调查时，购房者对他们认为 COVID-19 危机是否会推动房价上涨或下跌存在分歧。平均而言，他们预计明年价格仅上涨 3.4%，这是自 2012 年以来最悲观的预测。

相反，全国价格上涨了 20%。2021 年，首次购房的受访者比例创历史新高(60%)。“你可能会认为，对冠状病毒的恐惧会冻结人们，使他们无法采取行动，”席勒说。“但也许它会产生相反的效果。它激励他们做一些事情来摆脱这种焦虑。”

从调查数据中还不清楚是什么促使人们抢购房屋。“我们希望得到一个明确的答案，”他说。“还是有点模糊。”

一些受访者表示，由于支出减少或刺激付款，他们在大流行期间存了更多钱。参与者对价格为何上涨如此之多的猜测中出现了其他线索：例如，他们中的许多人表示，一直被困在小房子里隔离的人想要更大的地方，尤其是家庭办公室。

该调查还要求参与者估计想要郊区房屋与城市公寓的人数比例。从 2019 年到 2021 年，支持郊区的感知百分比从不到 40% 上升到 70%。席勒推测，这种流行病可能促使城市的租房者在郊区寻求安全感，远离他们可能被感染的封闭空间，例如公寓楼的电梯。

他说，未来几年房价可能会放缓。由于视频会议的便利，许多人仍在远程工作，他们可能会在农村地区寻找更便宜的房子。包括家庭办公室空间在内的更大房屋的新建筑可能会变得更加普遍。

那么有抱负的购房者现在应该做什么呢?“如果你下定决心要买房，那就去吧，”席勒说。但如果你想要一个更大的地方，并且愿意等待城外更多的新房建成，“你可能会在以后以更便宜或更符合你口味的方式买到它。”